De woningmarkt is het afgelopen jaar meer dan €1 mrd aan investeringen misgelopen. Beleggers hadden voldoende kapitaal, maar dat is op de plank blijven liggen doordat gemeente en ontwikkelaars niet voldoende vaart maken met nieuwbouw. Ondertussen neemt het woningtekort in razend tempo toe. In 2017 zijn er zo’n 178.000 woningen te weinig, in 2018 naar schatting 200.000. Dat blijkt uit onderzoek dat vastgoedadviseur Capital Value en onderzoeksbureau ABF research vandaag presenteren.
Woningtekort
In 2016 is € 4,3 mrd geïnvesteerd in Nederlandse huurwoningen. Dat is een recordbedrag, maar lang niet zoveel als de € 5,5 mrd die nationale en internationale beleggers klaar hadden liggen. ‘Met het oog op het woningtekort, is het een gemiste kans dat niet al dit kapitaal is benut’ zegt Marijn Snijders, directeur van Capital Value, dat corporaties en beleggers adviseert bij de aan- en verkoop van woningportefeuilles. Dit jaar hebben beleggers zelfs €6 mrd beschikbaar.
De bouw van nieuwe woningen blijft al jaren achter bij de bevolkingsgroei. Dat is deels een erfenis uit de crisis, toen de bouw en planvorming nagenoeg stilviel. Plannen die toen zijn blijven liggen, worden nu weer opgepakt. Maar het kost tijd om nieuwe bouwlocaties te vinden en plannen te maken. Afgelopen jaar zijn er zo’n 51.000 bouwvergunningen aangevraagd, iets minder dan de 53.000 uit 2015.
‘De sector heeft ook echt kansen laten liggen’ zegt Snijders. ‘Aannemers, ontwikkelaars en gemeenten beseften te laat dat er een enorme vraag naar huurwoningen is bij beleggers en consumenten’ zegt Snijders. ‘Er is al jaren geld beschikbaar, maar pas dit jaar is er een groot aantal middeldure huurwoningen bijgebouwd.’
Overschot
Het is vooral dit segment waar zich grote tekorten voordoen, omdat het moeilijker is geworden om een sociale huurwoning of hypotheek te bemachtigen Daarnaast wordt er een groot tekort aan koopwoningen onder de € 220.000 verwacht. Aan corporatiewoningen dreigt er juist een overschot te ontstaan als de doorstroming naar dit type woningen op gang komt, aldus de onderzoekers.
‘Gemeenten moeten veel meer vaart maken met procedures en vergunningen’ zegt Snijders. En overheden, marktpartijen en corporaties moeten volgens hem veel meer samenwerking zoeken om de nieuwbouwproductie op te voeren. Eind vorig jaar stelde Stef Blok, tot voorkort minister van Wonen, al een speciale samenwerkingstafel die de bouw van huurwoningen in het middensegment moet bevorderen.
Vooral internationale beleggers grepen het afgelopen jaar mis. Ze investeerden slechts €600 mln in 2016. Internationale investeerders kopen het liefst grote portefeuilles met bestaande huurwoningen. ‘Die waren er dit jaar nauwelijks’ zegt Snijders.
Sleutel
De sleutel om al dat onbenutte vermogen ten gelde te maken, ligt volgens Snijders deels in handen van de corporaties. Zij zouden bijvoorbeeld meer van hun dure en te liberaliseren woningen kunnen verkopen aan beleggers. ‘Bijvoorbeeld woningen die niet in hun kerngebied liggen. Want met alleen nieuwbouw gaan we het niet redden.’ Dat corporaties massaal afscheid nemen van hun dure woningen is ook een vurige wens van VVD’er Blok. Hij toog tijdens zijn ministerschap van Azië naar München om internationale investeerders warm te maken voor de Nederlandse huursector.
Het geld dat corporaties verdienen met de verkoop kunnen ze investeren in het verduurzamen en opknappen van hun sociale woningen en de bouw van nieuwe sociale woningen, is het idee. Want die investeringen zijn de afgelopen jaren drastisch ingezakt. Corporaties geven wel aan de komende jaren weer tienduizenden sociale woningen bij te willen bouwen.
Volgens Aedes, de vereniging van corporaties, is het onverantwoord om corporatiebezit te verkopen. De groep mensen die is aangewezen op een sociale huurwoning is de afgelopen jaren alleen maar groter geworden door de economische crisis en het kabinetsbeleid, zegt een woordvoerder van Aedes. Ouderen die normaal in een verzorgingstehuis terecht zouden komen, moeten nu bijvoorbeeld thuis blijven wonen.