De woningmarkt kookt over. Starters kunnen geen betaalbare woning meer vinden, ouderen blijven noodgedwongen in hun grote huis zitten en huurders staan jarenlang op de wachtlijst. Hoe komt het toch dat er niet voldoende woningen bijkomen?
80.000 nieuwe woningen per jaar zijn er nodig om aan de vraag te voldoen. Maar dat aantal wordt al jaren niet meer gehaald. Gevolg is dat de krapte enorm toeneemt nu het weer goed gaat met de economie. Mensen hebben weer werk en willen een huis kopen of huren. Dus wordt er gevochten om de schaarse huizen, met flink oplopende prijzen tot gevolg.
Hoogleraar Woningmarkt Peter Boelhouwer ziet een paar oorzaken. ,,Tijdens de crisis viel de vraag ver terug. Dat kwam deels door overheidsmaatregelen, zoals de beperking van de hypotheekrenteaftrek. Ook corporaties gingen minder bouwen, omdat ze minder geld hebben vanwege de verhuurdersheffing die ze aan het Rijk moeten betalen.’’
Failliet
Bouwbedrijven ontsloegen daarop massaal mensen en velen gingen failliet. Nu de vraag aantrekt zijn er simpelweg niet voldoende bouwvakkers om voldoende huizen te bouwen. ,,Volgens het Economisch Instituut voor de Bouwnijverheid duurt het nog zeker twee jaar voor er weer voldoende capaciteit is,’’ zegt Boelhouwer. ,,We bouwen nu maar 40.000 tot 60.000 woningen per jaar in plaats van de 80.000 die nodig zijn.’’ Dat betekent dat het tekort van 200.000 huizen dat er al is nog verder op zal lopen.
De bevolking groeit ook harder dan eerder aangenomen. ,,We groeien met 100.000 mensen per jaar, vooral omdat er veel meer migranten komen dan eerder gedacht,’’ aldus Boelhouwer.
Toch is er meer aan de hand. Aan het eind van de vorige eeuw was er een korte periode dat men geloofde dat de woningnood over was. Maar in 2004, toen de vraag naar huizen weer toenam, was dat sprookje alweer voorbij. Al de jaren daarna slaagden bouwers er ook nooit in voldoende huizen te bouwen.
,,Natuurlijk is er een na-ijleffect van de crisis,’’ zegt Edwin Buitelaar, hoogleraar vastgoedontwikkeling aan de Universiteit Utrecht en als onderzoeker verbonden aan het Planbureau voor de Leefomgeving (PBL). ,,Toen er minder gebouwd werd hebben gemeenten en ontwikkelaars hun capaciteit ook ingekrompen. Daardoor is kennis en kunde verloren gegaan. Dat is naast het gebrek aan bouwmaterialen en bouwvakkers een verklaring dat de productie niet aantrekt.’’
Tegelijk op de markt
Buitelaar wijst er op dat ook op plekken waar al lang mag worden gebouwd nog geen spade de grond is ingegaan. Dat betekent dat er meer speelt dan alleen het ontbreken van goede plannen of bouwlocaties. ,,Er is bijvoorbeeld een aantal heel grote bouwers en projectontwikkelaars in Nederland. Die ontwikkelen verschillende bouwprojecten in dezelfde regio. Die willen ze niet allemaal tegelijk op de markt brengen.’’
Een plots groot aanbod van huizen zou de prijs naar beneden kunnen duwen en dat is wel het laatste wat bouwers willen. En gemeenten ook. Want gemeenten verdienen aan de bouwgrond. En hoe hoger de prijs voor het huis, hoe meer geld voor de grond de gemeente vangt. Ook de gemeente heeft er dus baat bij dat er een zekere schaarste in stand wordt gehouden, want dat houdt de huizenprijs hoog.
Gemeenten, bouwers en projectontwikkelaars hebben door de crisis flinke klappen opgelopen. Ze willen die verliezen goedmaken en dat lukt het snelst met hoge prijzen.
In één adem
Hoge huizenprijzen worden meestal in één adem genoemd met starters op de woningmarkt. Voor hen zijn de snel oplopende prijzen een groot probleem. Dat probleem wordt alleen maar groter. Gisteren voorspelde ABN Amro dat de huizenprijzen dit jaar met acht procent zullen stijgen. Eerder zei de Rabobank een soortgelijke prijsstijging te verwachten.
Voor huizenbezitters zijn de stijgende prijzen juist een zegen. Zij worden (op papier althans) met de dag rijker.
Het afgelopen jaar kochten zo’n 75.000 starters hun eerste woning. Op een totaal van 4,3 miljoen koopwoningen. Verreweg de meeste mensen zijn dus gebaat bij een hoge huizenprijs. Ook elke starter die een huis koopt heeft vanaf dat moment baat bij stijgende huizenprijzen.
Weinig prikkel
Vanuit de markt is er dus erg weinig prikkel om de bouwproductie flink op te voeren en de huizen betaalbaar te maken. Er komen wel goedkopere woningen voor starters, maar dat zijn kleinere minder luxe woningen. ,,Bouwers bouwen liever duurdere luxe woningen, daar kunnen ze meer op verdienen,’’ zegt Boelhouwer. Dat is logisch, als je maar een bepaald aantal huizen kunt bouwen kies je voor woningen die het meeste opleveren.
Buitelaar ziet geen snelle oplossing om het woningtekort aan te pakken. ,,Het is een ingewikkeld probleem. Qua wet- en regelgeving kun je niet veel verbeteren, daar is en wordt al veel gedaan. En iedereen doet mee, gemeenten, bouwers, woningcorporaties en zelfs banken. Die geven ook de maximale leningen aan huizenkopers.’’
Boelhouwer pleit voor onorthodoxe maatregelen. ,,Maak permanente bewoning van vakantieparken mogelijk, of zet noodwoningen neer. Zet ouderen bij elkaar in één huis, als een soort kamerbewoners. Daarmee pak je het woningtekort voor ouderen aan. En haal meer bouwvakkers uit het buitenland. Alle beetjes helpen.’’