Wat het EIB betreft komen de plannen van minister De Jonge niet snel genoeg van de grond.
– telegraaf.nl – Door YTEKE DE JONG, 18 oktober 2023 in FINANCIEEL
AMSTERDAM – De wooncrisis kan worden opgelost door in elk dorp of stad een paar straten bij te bouwen. Dit is makkelijk van de grond te krijgen, zonder al te veel investeringen, zo blijkt uit onderzoek van het Economisch Instituut van de Bouw.
Kleine woningbouwprojecten in dorpen en steden vormen een potentieel van 300.000 extra te bouwen woningen in Nederland, legt directeur Taco van Hoek het EIB uit. „We hebben gekeken wat er aan de rand van dorpen en steden gebouwd kan worden. Als elk dorp er een straatje bijbouwt, kunnen we in Nederland in een paar jaar tijd 300.000 woningen bouwen”, zegt de EIB-directeur, die de provincie Noord-Holland specifiek onder de loep heeft genomen. Daar komt de EIB met kleine projecten tot 200.000 extra woningen, waar Noord- Holland er 184.000 moet bouwen van woonminister De Jonge.
Grootschalige projecten
De afspraken die woonminister De Jonge vorige week maakte met de provincies over concrete aantallen te bouwen woningen, zullen echter niet snel van de grond komen. Zo zijn er plannen voor zeventien grootschalige projecten in grote steden in de Ranstad, Nijmegen, Zwolle en Groningen, maar veel van deze woningen zullen pas na 2030 gebouwd worden.
„Het gaat om grote, complexe locaties in binnensteden, waarvoor eerst nog veel infrastructuur moet worden gerealiseerd en het gebied getransformeerd moet worden. Het zal nog vele jaren duren om de plannen te maken, de infrastructuur te realiseren, de bestaande bebouwing weg te halen, bedrijven uit te plaatsen en grond te saneren”, is de analyse van Van Hoek.
Moeilijk van de grond
Het EIB wijst er ook op dat de ambities van het kabinet van kantoren en andere gebouwen om te zetten in woningen, moeilijk van de grond komen. De tendens is juist dat de aantallen woningen die dit oplevert niet toenemen, maar afnemen. Het bouwen langs vele dorpen en steden in ons land is daarom een snellere oplossing. „Er leeft nu vaak het idee dat we Nederland vol zouden bouwen, maar dat is met een straatje erbij niet het geval. Het gaat hier om een beslag van in totaal 3% van de beschikbare landbouwgrond in Noord-Holland”, zegt van Hoek.
Uit berekeningen van het EIB blijkt deze kleinere projecten kunnen voorzien in 37% van het aantal woningen dat gebouwd zou moeten worden tot 2030. De tijd dringt, maar om tot ’een straatje erbij’ te komen, moet het beleid in Nederland wel anders. Het roer moet dan om bij met name het Rijk en de provincies.
Woonbehoefte
„Nu is het beleid gericht om vooral woningen in grote kernen te bouwen, en binnen de bestaande stadsgrenzen. Provincies zullen dus toe moeten staan dat ook kleinere kernen een beetje bijgebouwd wordt. Dat is helemaal niet erg, want dan blijven dorpen ook leefbaar”, zegt Van Hoek. Volgens de EIB-directeur is het ook geen kwestie van of-of, maar van en-en.
„Ook de grootschalige projecten moeten ontwikkeld worden, die zijn ook nodig om de woonbehoefte van de groeiende bevolking in de verdere toekomst op te vangen.”
Bouwvergunningen
Op de huidige manier gaat het echter niet lukken om de gewenste 100.000 woningen per jaar te bouwen omdat het aantal bouwvergunningen daalt, aldus het EIB. „Er zijn in de afgelopen jaren veel plannen bijkomen, maar die zijn verre van concreet. Het gaat om een papieren werkelijkheid, die niet tot extra woningbouw leidt”, zegt Van Hoek. Uit het onderzoek van het EIB blijkt dat het aantal ’harde’ plannen gedaald is van 67% naar slechts 34%. Om die reden verwacht Van Hoek weinig schot in het woningaanbod de komende jaren.
De 900.000 woningen die de woonminister wil bouwen bestaat uit verschillende soorten woningen, zoals betaalbaar huur en koop, naast en middenhuur en de 85.000 flexwoningen waarin statushouders en studenten terecht zouden moeten komen. De vraag is echter waar. Het blijkt dat er voor deze woningen gekeken wordt naar plekken waar zelfs al gewone woonwijken gepland staan, zo blijkt uit het EIB-onderzoek.
Ingewikkeld
„Er komen dan mogelijk wel meer tijdelijke woningen, maar deze kannibaliseren op reguliere woningplannen, waardoor er per saldo maar beperkt extra woningen worden toegevoegd.
Daarnaast is het realiseren van tijdelijke woningen ook een stuk ingewikkelder dan gedacht omdat gemeenten en corporaties hoge eisen stellen aan de kwaliteit en er vaak verzet is van omwonenden”, zegt Van Hoek. Ook worstelt men met het kostenplaatje, omdat de de terugverdientermijn eigenlijk te kort is.
Een derde pijler in de bouwversnelling zou de zogeheten transformatie zijn van kantoorgebouwen tot woningen. Dit is in de praktijk ook lastig van de grond te krijgen. „De tendens is juist dat de aantallen woningen die dit oplevert niet toenemen, maar afnemen”, aldus het EIB.